第六十九章 地铁战略

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(读万卷 www.duwanjuan.com)    2006年,一共有15座江南广场在国内开门营业,平均下来每个月至少有一座新的江南广场落地在新的城市。江南广场,就是城市中心的广告标语深入人心,江南集团也成为了地方政府招商引资的力邀对象。

    随着城镇化进程加速,江南集团也伴随着招商引资步战略从一二线城市延伸到三四线城市。初步统计到06年底,在一二线城市,江南集团总共布局了86家江南广场,其中正式运营有26家,建设中18家,剩余42家在筹备中。一二线的战略落子目标已经达到,因此接下来将有3年时间在三四线城市扩张。初步预计,三四线城市符合资格的城市大概有60个,这意味会有60座江南广场在三四线城市落户。

    三四线城市的落地标准如下:一、必须是当地核心地段,一个城市最多两个核心。二、城市人口至少50万,人均GDP不少于12000元。三、城市有发展潜力,不是资源枯竭型城市,有一定的经济支柱。四、当地政府给的招商优惠政策不低于同类竞争对手。

    在江南广场入驻的同时,基本绑定了江南地产进驻,形成两大拳头共同发力作用,因此也更好地享受地方政府提供的优惠政策,和挖掘土地增值带来的红利。有江南广场的附近,必有江南地产的舒适小区,这已经形成了一定的品牌效应。

    土地储备方面,江南地产为2400万平方米,江南商业为1100万平方米,形成了令国内同行惊叹的体量规模,更恐怖的是这个数字还在以每年10%的增长率不断增加。先占坑,再栽树的理念贯彻在江南集团员工心中,看到好的地段土地先拿下来,以后总会有发展的时候,毕竟房地产最重要的就是地段。

    摩天楼出乎意外成为地方招商引资的一大核心竞争利器,江南集团除了依靠江南广场开路无所不能外,许多一二线城市的地方政府都希望江南集团能在当地发展地标性摩天大楼建筑。

    目前在国内,江南集团是唯一一家拥有摩天楼设计、建造、营运能力的开发商,这里说的唯一,是指在所有大房地产商中具备落地摩天楼的能力。一栋摩天楼投资巨大,工程复杂,技术含量高,跟卖住宅比起来,风险回报都太高,因此其他开发商并不想介入这个市场。从勘探设计动工到开门营运,一栋摩天楼至少需要5年时间,其中还挤占了大量资金,所以一般的开发商还真的玩不转。

    摩天楼为何在西方发达国家近期不受待见,就是因为它们已经拥有了摩天楼,不再需要新的楼盘。但在中国,摩天楼地标成为一个城市的象征,以至是精神图腾,深受地方政府和当地民众的欢迎。

    真的需要地标性建筑,秦然会考虑当地政府的情况,尤其是地方经济发展潜力,当然最主要是地方政府的配套优惠政策。经过测算过能做这笔生意,江南集团能够赢利,那么可以和地方政府合作。在这样的背景下,除了沪东、江汉两市的地标外,一共增加了4栋摩天楼进入了设计施工阶段,它们分别位于羊城市、津门市、江州市、蓉城市。国内最高不敢说,但在省内绝对是处于第一高楼的地位。

    在向天空要空间的同时,秦然正思考下一个战略方向,参考香港地铁以“地铁+物业\社区\小镇”的开发模式,将来随着城市市区的饱和,向郊区扩张是不变的方向。因此,在将来谁掌握了新的城市发展方向,谁就能占据先机。尤其,伴随私家车进一步走进千家万户,城市公共交通已经成为各大城市主政者一大头疼的问题。因此,发展地下交通便成为了许多城市的市长工程首要选择,更何况一条地铁线不单会带来民众满意度上升,更有着上百亿的直接投资额。

    相关研究表明,每投资1亿元的轨道交通项目,可带动GDP增长2.63亿元,增加8000个以上的就业岗位。

    因此,修造地铁还有一个好听的名字叫做地铁经济。地铁的通达性会改变空间的重塑,人流物流的集聚就业,土地开发地价上升,形成新的城市分中心。2006年,每公里地铁投资额在3.5—4亿元之间,短短一条地铁线就要耗费市政府未来好几年的全部财政收入,因此建地铁资金压力非常大,急需社会资本进入。

    沪东市地铁建设在全国走在前列,有一支非常成熟的地铁建设营运队伍,秦然打算和沪东地铁公司合作,以“地铁+物业\社区\小镇”的开发模式,扩展新的战略发展方向。在这个方案中,沪东地铁公司实现了施工运营输出,有了固定工程干,而江南集团投入资金获得地铁沿线地段的优先开发权,尤其可以配合地方政府打造大型城镇社区。

    江南集团和沪东地铁公司部分出资帮忙兴建地铁,地方政府方面可以减少出资额度,用土地来补偿江南集团,大家各取所需。以此,达到三赢局面,地方政府获得了地铁,地铁公司得到了工程,江南集团获得了土地。

    看似简单,但其中牵涉的问题可不少,毕竟地铁投资耗费巨大,三方合作没有先例可循,需要一步步摸索。但从战略来讲,这对江南集团未来大有好处。

    有了这个念头,秦然动身前往去拜访李治国,当然还带上了叶凌菡和秦叶子一起,公事私事一块处理。秦然现在并不需要李治国多加关照,因为江南集团已经成为了行业内的巨头,一向以来都是公事公办。

    在秦然位于沪东的别墅中,李治国见到了久违的小外孙女秦叶子。沪东作为最大城市,秦然经常来此出差,从而在这里也搞了一个落脚点。带着老婆孩子去办公室不好谈,于是就让李治国下班后轻车前来。

    “叫外公。”

    叶凌菡抱着秦叶子让她喊,结果小朋友扭着头就是不喊,一个劲要找爸爸抱。

    “跟你小时候一样,就是不理我。”

    李治国笑着对叶凌菡说道。

    一家人吃饭时,秦然提出了他的地铁战略方案,打算和沪东地铁公司合作,一起向国内扩张。

    李治国听了秦然的提议,觉得也不错,沪东市现在正大修地铁,他知道政府财政需要投入进去多少。如果像江南集团这样的大企业进来分担,那政府的投入压力就会小很多。尤其沪东地铁现在吸收了德国先进技术,自主研发有了成果,偏安沪东一市长久不是办法,早就有对外扩张的冲动。只不多因为地铁投资巨大,之前许多地方政府无力承担这一笔财政支出。现在经济发展,地方政府有了一些钱,足够应付这样的民生大工程。

    对江南集团来说,其实风险最大,因为投入的真金白银,赌的是城市的明天。至于地方政府和地铁建设公司,风险倒小了许多。

    在迪士尼乐园项目中,沪东市政府和江南集团间合作还挺愉快,江南集团充当了沪东市政府和迪士尼公司中间的润滑剂,化解了多次分歧把三方一直牢牢锁定在一起。

    沪东地铁公司属于沪东国资委旗下的国有企业,独立运营情况一直属于亏损姿态,就因为地铁投资耗费巨大,单依靠票务无法回报。在香港,票务收入只占地铁的15%,其他都是通过经营地铁上的物业来收回成本。

    如何能和江南集团合作,探索出来一条国企改革新路,也是很不错的选择。李治国考虑了一下,觉得可以为江南集团牵线搭桥,具体谈得如何就看两家的诚意有多少。

    江南集团和沪东地铁公司正式就双方合作进行了初步接触,当听了秦然的合作设想后,沪东地铁公司方面也大为心动。沪东市地铁虽然正如火如荼建设中,但地下空间有限总归是要建完,将来企业为了生存必须要对外扩张。

    这时,还有一个好消息传来,江州市政府正式决定兴建地铁,他们正向沪东市地铁公司发出邀请,毕竟在长三角沪东地铁可是老大哥。

    对江州市政府,江南集团也是熟人,因此干脆一起拉上三方同时会谈,商议国内首条地铁商业化运营线路的发展计划。

    江州市地铁1号线全长53公里,计划投资210亿人民币,分为A、部分为土建、隧道工程,投资额约135亿人民币,占总投资62.48%;B部分为机电、车辆等设施部分,投资额为75亿人民币,占37.52%。

    原本香港地铁兴致冲冲,打算北上和江州市政府合作,毕竟他们在羊城市已经拿下了地铁3号线工程。可惜,在江南集团的强有力撮合下,江州最终决定和沪东市合作,因为香港地铁集团比起江南集团+沪东市地铁公司的联合体在综合实力上要弱。

    江南集团出资60亿人民币,沪东地铁公司出资30亿连同工程设备和人员,双方合资成立了沪江地铁公司,占股比为49%比51%,江南集团不干涉地铁公司运营,享受财务监督和股东分红权。

    建设这条地铁,江州市政府只需要拿出20%的工程款,其余80%由江南集团和沪东市地铁成立的沪江地铁公司承担。将来江州地铁1号线将由沪江地铁公司经营承包20年,20年期限结束后无偿把地铁经营权返还江州市政府。地铁线建设由沪东市地铁建设公司负责,江南集团获得了沿线地铁站的大型商业枢纽的优先运营权,以及地铁沿线土地的优先认购权。

    江州1号线工期5年时间,预计到2012年开通运营。其地铁站附近的周边土地,都将成为江南集团优先挑选的囊中之物。

    在这里,秦然赌的就是江州的明天,随着地铁线延伸,江州其他价格洼地都将暴涨,化解江南集团的大笔投资。而他需要做的就是,在地铁线通之前,把这些价格洼地拿到手,保证未来的投资收益。经过严格测算,江南集团需要为1号线投资至少80亿人民币,工程启动后可以用未来地铁收益向银行贷款,不再需要更多资金投入。在地铁1号线上,江南集团至少要赚够80亿才能回本,这对江南集团挑选土地的眼光和经营能力也是一大考验。风险大,收益也大,别人需要1个亿拿到的土地,江南集团只需要5000万的成本,而且还能优先挑选心仪的土地,算下来不吃亏。

    当江州地铁1号线合作方案公布后,立即引来了许多关注,其中更多的是其他有意建设地铁城市主政者的关注。原本至少100亿的投入才能换回来一条像样的地铁,现在只要20亿就能实施,还不用担心工程建设和未来运营的问题,一切都有熟练工帮忙搞定。政府可以把风险转嫁到企业中去,这可是一大利好消息,不少地方纷纷派出了考察团来江州考察地铁建设模式。

    政府考虑大民生工程建设也不是说随便说说,谁最低价谁就能中标,主政者必须考虑对方的信誉和实力。不然弄到一半烂尾或者跑路,将来经营不好弄得民怨沸腾也不是好事,沪江地铁公司背后站着沪东地铁公司和江南集团,都是行业内赫赫有名的巨头,成为了许多政府优先考虑的加分点。

    在A股上市的“江南商业”和在H股上市的“江南地产”分别公布了专门为地铁战略发展的融资方案,A股融资50亿以及H股融资60亿,依靠股民的钱来投资是最聪明的做法。

    有了江州1号线的先例,江汉市地铁1号线也找到了沪江地铁公司,最终双方达成协议,参考江州模式来建设江汉市的地铁1号线。江汉市为何找来,就是因为之前和江南集团合作愉快,现在要发展地铁,找老伙伴又不用承担太多风险是很自然的事情。

    沪东地铁公司没想到那么快就又接到一大单的生意,这单生意完全就是江南集团的信誉带来,这更坚定了对方和江南集团合作的信心。

    在忙着思考战略的同时,秦然还不忘记给自己的老同学挖下坑。(未完待续。)

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